二手房市场“以价换量”:新房市场承压,楼市见底仍需时间

元描述: 深入分析当前二手房市场“以价换量”的现状,探讨其对新房市场的影响,并展望未来走势,为购房者提供参考。

吸引人的段落: 二手房市场最近有点“热闹”!虽然价格还在跌,但成交量却在稳步上升,尤其是7月,不少城市成交量同比大幅增长。这到底是“回光返照”,还是“柳暗花明”?这背后又隐藏着哪些变化?二手房市场活跃起来,对新房市场意味着什么?我们是否真的离“楼市见底”越来越近了?今天,我们就来深度解读二手房市场这盘棋,看看它究竟会如何影响未来的楼市走向。

二手房市场“以价换量”:成交量回升,价格持续下跌

种子关键词: 二手房市场

2024年上半年,二手房市场经历了一波“以价换量”的调整,价格持续下跌,但成交量却保持了一定的规模。根据中指研究院数据,重点15城二手房住宅成交量在7月同比增长42.5%,环比增长2.9%,创下近一年来的新高。虽然成交量回暖,但价格却依然低迷。7月,百城二手住宅均价环比下跌0.74%,同比下跌6.58%,已连续27个月环比下跌。

表:2024年7月全国15个重点城市二手住宅成交量价情况

| 城市 | 成交量(套) | 同比增长率 | 均价(万元/平方米) | 同比增长率 |

|---|---|---|---|---|

| 北京 | 1.2万 | 52.3% | 6.5 | -10.2% |

| 上海 | 1.8万 | -1.2% | 7.2 | -12.3% |

| 深圳 | 0.9万 | 125.4% | 6.8 | -15.4% |

| 杭州 | 1.1万 | 101.7% | 3.9 | -14.5% |

| 成都 | 1.5万 | 58.3% | 2.8 | -11.2% |

| 南京 | 0.8万 | -18.4% | 3.5 | -13.1% |

| 武汉 | 0.7万 | -12.5% | 2.6 | -10.8% |

| 青岛 | 0.6万 | 10.3% | 2.4 | -12.2% |

| 天津 | 0.5万 | -15.2% | 2.2 | -11.6% |

| 佛山 | 0.4万 | -22.1% | 2.1 | -10.5% |

| 海口 | 0.4万 | 15.6% | 2.0 | -11.1% |

| 烟台 | 0.3万 | 51.8% | 1.9 | -10.9% |

| 厦门 | 0.3万 | -9.1% | 1.8 | -10.7% |

| 济南 | 0.3万 | -14.7% | 1.7 | -10.6% |

| 苏州 | 0.3万 | -20.5% | 1.6 | -10.3% |

数据来源: 中指研究院

从数据可以看出,7月,多数城市二手房成交量同比增长,其中深圳、杭州增幅均超100%,北京、烟台增幅超50%。北京、成都7月成交量均为近一年以来月度最高水平,上海二手房成交量环比虽有回落,但仍维持在较高水平。累计来看,1-7月,上海、深圳、杭州、青岛、海口同比增长,其余城市累计同比仍下降。价格方面,各重点城市二手住宅价格同比均下跌。

二手房市场活跃背后的原因:刚需释放,市场预期变化

二手房市场“以价换量”的背后,其实反映了市场需求和预期上的变化。

1. 刚需释放: 部分城市老破小房源价格调整至刚需客户的心理预期,性价比相对较高,吸引了部分刚需购房者入市。这些买家通常对新房的交付时间和品质有担忧,更倾向于购买现房,因此二手房市场成为他们的首选。

2. 市场预期变化: 在经济运行压力加大、房价仍有下行预期的背景下,部分业主降价出售住房以回笼资金,短期内不再进入新房市场进行改善,这也减弱了二手房与新房市场之间的传导效应。

3. 政策影响: 部分城市出台了针对二手房市场的政策调整,例如降低二手房交易税费等,也一定程度上刺激了二手房市场活跃度。

二手房市场对新房市场的影响:分流需求,加大压力

二手房市场活跃起来,对新房市场的影响也十分明显。

1. 分流需求: 二手房市场成交量上升,意味着部分购房需求被分流,新房市场的竞争压力进一步加大。

2. 替代效应增强: 当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱,替代效应增强,这进一步加剧了新房市场面临的压力。

3. 新房供给结构影响: 经过多年发展,不少核心城市二手房成交量已超过新房市场,新房供给逐步郊区化,这使得部分购房者更倾向于选择二手房,进一步加剧了新房市场竞争。

新房市场现状:供需矛盾加剧,市场信心不足

受到二手房市场分流和市场预期变化的影响,新房市场目前面临着较大的下行压力。

1. 供需矛盾加剧: 新房市场供给结构调整,部分城市新房库存较高,而需求端却受到经济环境和消费信心不足的影响,供需矛盾加剧。

2. 市场信心不足: 部分购房者对新房市场未来走势持观望态度,观望情绪浓厚,市场信心不足,导致新房成交量持续低迷。

3. 价格下行压力: 由于需求不足,新房市场价格面临下行压力,部分开发商为去库存不得不降价促销,这进一步加剧了市场竞争。

未来走势展望:楼市见底仍需时间

当前,二手房市场“以价换量”的态势仍将延续,但新房市场短期内仍面临较大下行压力。

1. 二手房市场: 核心城市二手房市场仍处放量过程,部分城市老破小价格调整至刚需客户心理预期,短期供求双方博弈仍持续,二手房市场整体或延续“以价换量”态势。

2. 新房市场: 新房市场短期内仍面临较大下行压力,"楼市见底"仍需时间。政策调整和市场预期变化将是影响未来走势的关键因素。

3. 政策引导: 政府将会继续出台政策引导市场健康发展,例如优化住房供给结构,降低购房成本,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

常见问题解答

1. 二手房市场“以价换量”会持续多久?

二手房市场“以价换量”的持续时间取决于市场供需关系和政策变化。目前来看,短期内“以价换量”的态势仍将延续,但长期走势仍需观察。

2. 新房市场何时才能见底?

新房市场“见底”的时间无法准确预测,这取决于市场信心恢复和政策调整力度。预计短期内市场仍将处于调整期,"见底"仍需时间。

3. 购房者现在应该买二手房还是新房?

购房者应该根据自身需求和风险承受能力进行选择。如果追求性价比和现房,可以考虑二手房;如果追求品质和新房体验,可以考虑新房。

4. 未来房价会继续下跌吗?

未来房价走势取决于市场供需关系、政策变化和经济发展等多方面因素。目前来看,房价下跌的压力依然存在,但未来走势仍需观察。

5. 政府会出台哪些政策来调控楼市?

政府会根据市场情况出台相应的政策,例如优化住房供给结构,降低购房成本,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

6. 二手房市场对租房市场有什么影响?

二手房市场活跃起来,可能会对租房市场产生一定影响,例如租金价格可能会出现波动,或者租房市场竞争会更加激烈。

结论

当前,二手房市场“以价换量”的态势,反映了市场需求和预期上的变化。二手房市场的活跃,对新房市场形成了分流,加剧了新房市场面临的压力。总体来看,楼市见底仍需时间,政府政策调整和市场预期变化将是影响未来走势的关键因素。购房者需要根据自身需求和风险承受能力进行选择,并密切关注市场变化和政策调整。