二手房市场“以价换量”：新房市场承压，楼市见底仍需时间
元描述： 深入分析当前二手房市场“以价换量”的现状，探讨其对新房市场的影响，并展望未来走势，为购房者提供参考。
吸引人的段落： 二手房市场最近有点“热闹”！虽然价格还在跌，但成交量却在稳步上升，尤其是7月，不少城市成交量同比大幅增长。这到底是“回光返照”，还是“柳暗花明”？这背后又隐藏着哪些变化？二手房市场活跃起来，对新房市场意味着什么？我们是否真的离“楼市见底”越来越近了？今天，我们就来深度解读二手房市场这盘棋，看看它究竟会如何影响未来的楼市走向。
二手房市场“以价换量”：成交量回升，价格持续下跌
种子关键词： 二手房市场
2024年上半年，二手房市场经历了一波“以价换量”的调整，价格持续下跌，但成交量却保持了一定的规模。根据中指研究院数据，重点15城二手房住宅成交量在7月同比增长42.5%，环比增长2.9%，创下近一年来的新高。虽然成交量回暖，但价格却依然低迷。7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，同比下跌6.58%，已连续27个月环比下跌。
表：2024年7月全国15个重点城市二手住宅成交量价情况
| 城市 | 成交量（套） | 同比增长率 | 均价（万元/平方米） | 同比增长率 |
|---|---|---|---|---|
| 北京 | 1.2万 | 52.3% | 6.5 | -10.2% |
| 上海 | 1.8万 | -1.2% | 7.2 | -12.3% |
| 深圳 | 0.9万 | 125.4% | 6.8 | -15.4% |
| 杭州 | 1.1万 | 101.7% | 3.9 | -14.5% |
| 成都 | 1.5万 | 58.3% | 2.8 | -11.2% |
| 南京 | 0.8万 | -18.4% | 3.5 | -13.1% |
| 武汉 | 0.7万 | -12.5% | 2.6 | -10.8% |
| 青岛 | 0.6万 | 10.3% | 2.4 | -12.2% |
| 天津 | 0.5万 | -15.2% | 2.2 | -11.6% |
| 佛山 | 0.4万 | -22.1% | 2.1 | -10.5% |
| 海口 | 0.4万 | 15.6% | 2.0 | -11.1% |
| 烟台 | 0.3万 | 51.8% | 1.9 | -10.9% |
| 厦门 | 0.3万 | -9.1% | 1.8 | -10.7% |
| 济南 | 0.3万 | -14.7% | 1.7 | -10.6% |
| 苏州 | 0.3万 | -20.5% | 1.6 | -10.3% |
数据来源： 中指研究院
从数据可以看出，7月，多数城市二手房成交量同比增长，其中深圳、杭州增幅均超100%，北京、烟台增幅超50%。北京、成都7月成交量均为近一年以来月度最高水平，上海二手房成交量环比虽有回落，但仍维持在较高水平。累计来看，1-7月，上海、深圳、杭州、青岛、海口同比增长，其余城市累计同比仍下降。价格方面，各重点城市二手住宅价格同比均下跌。
二手房市场活跃背后的原因：刚需释放，市场预期变化
二手房市场“以价换量”的背后，其实反映了市场需求和预期上的变化。
1. 刚需释放： 部分城市老破小房源价格调整至刚需客户的心理预期，性价比相对较高，吸引了部分刚需购房者入市。这些买家通常对新房的交付时间和品质有担忧，更倾向于购买现房，因此二手房市场成为他们的首选。
2. 市场预期变化： 在经济运行压力加大、房价仍有下行预期的背景下，部分业主降价出售住房以回笼资金，短期内不再进入新房市场进行改善，这也减弱了二手房与新房市场之间的传导效应。
3. 政策影响： 部分城市出台了针对二手房市场的政策调整，例如降低二手房交易税费等，也一定程度上刺激了二手房市场活跃度。
二手房市场对新房市场的影响：分流需求，加大压力
二手房市场活跃起来，对新房市场的影响也十分明显。
1. 分流需求： 二手房市场成交量上升，意味着部分购房需求被分流，新房市场的竞争压力进一步加大。
2. 替代效应增强： 当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱，替代效应增强，这进一步加剧了新房市场面临的压力。
3. 新房供给结构影响： 经过多年发展，不少核心城市二手房成交量已超过新房市场，新房供给逐步郊区化，这使得部分购房者更倾向于选择二手房，进一步加剧了新房市场竞争。
新房市场现状：供需矛盾加剧，市场信心不足
受到二手房市场分流和市场预期变化的影响，新房市场目前面临着较大的下行压力。
1. 供需矛盾加剧： 新房市场供给结构调整，部分城市新房库存较高，而需求端却受到经济环境和消费信心不足的影响，供需矛盾加剧。
2. 市场信心不足： 部分购房者对新房市场未来走势持观望态度，观望情绪浓厚，市场信心不足，导致新房成交量持续低迷。
3. 价格下行压力： 由于需求不足，新房市场价格面临下行压力，部分开发商为去库存不得不降价促销，这进一步加剧了市场竞争。
未来走势展望：楼市见底仍需时间
当前，二手房市场“以价换量”的态势仍将延续，但新房市场短期内仍面临较大下行压力。
1. 二手房市场： 核心城市二手房市场仍处放量过程，部分城市老破小价格调整至刚需客户心理预期，短期供求双方博弈仍持续，二手房市场整体或延续“以价换量”态势。
2. 新房市场： 新房市场短期内仍面临较大下行压力，"楼市见底"仍需时间。政策调整和市场预期变化将是影响未来走势的关键因素。
3. 政策引导： 政府将会继续出台政策引导市场健康发展，例如优化住房供给结构，降低购房成本，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
常见问题解答
1. 二手房市场“以价换量”会持续多久？
二手房市场“以价换量”的持续时间取决于市场供需关系和政策变化。目前来看，短期内“以价换量”的态势仍将延续，但长期走势仍需观察。
2. 新房市场何时才能见底？
新房市场“见底”的时间无法准确预测，这取决于市场信心恢复和政策调整力度。预计短期内市场仍将处于调整期，"见底"仍需时间。
3. 购房者现在应该买二手房还是新房？
购房者应该根据自身需求和风险承受能力进行选择。如果追求性价比和现房，可以考虑二手房；如果追求品质和新房体验，可以考虑新房。
4. 未来房价会继续下跌吗？
未来房价走势取决于市场供需关系、政策变化和经济发展等多方面因素。目前来看，房价下跌的压力依然存在，但未来走势仍需观察。
5. 政府会出台哪些政策来调控楼市？
政府会根据市场情况出台相应的政策，例如优化住房供给结构，降低购房成本，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
6. 二手房市场对租房市场有什么影响？
二手房市场活跃起来，可能会对租房市场产生一定影响，例如租金价格可能会出现波动，或者租房市场竞争会更加激烈。
结论
当前，二手房市场“以价换量”的态势，反映了市场需求和预期上的变化。二手房市场的活跃，对新房市场形成了分流，加剧了新房市场面临的压力。总体来看，楼市见底仍需时间，政府政策调整和市场预期变化将是影响未来走势的关键因素。购房者需要根据自身需求和风险承受能力进行选择，并密切关注市场变化和政策调整。
