持有型不动产ABS：REITs的“过渡桥梁”，开启资产证券化新纪元！

元描述： 深入了解持有型不动产ABS，这种介于Pre-REITs和公募REITs之间的创新产品，如何为资产证券化提供更灵活、更具市场活力的路径，开启盘活存量资产的新纪元！

引言： 伴随着国内首单持有型不动产ABS的成功落地，这种新型资产证券化产品迅速吸引了市场的关注，并迅速发展成为REITs市场的重要补充。持有型不动产ABS作为Pre-REITs到公募REITs的“过渡桥梁”，以其灵活的制度设计和突出的“资产信用”优势，为盘活存量资产、拓宽融资渠道，进而助力实体经济发展提供了新的可能。

持有型不动产ABS：开启资产证券化新纪元

持有型不动产ABS，作为一种创新型资产证券化产品，其本质上是将持有型不动产进行证券化，并以资产的未来收益流作为还款来源。这种产品结构的独特之处在于，它摒弃了传统ABS的优先劣后增级安排，更强调底层资产的质量和运营能力，从而将投资者的收益与资产的实际运营情况紧密联系起来。

持有型不动产ABS的优势：

  1. 灵活的制度设计： 不同于公募REITs的严格要求，持有型不动产ABS的制度设计更加灵活，对发行主体的条件、资产类别、资产成熟度和合法合规性等方面都要求相对宽松，这为更多类型的资产提供了证券化的可能性。

  2. 突出“资产信用”： 持有型不动产ABS强调“资产信用”，即投资者的收益主要来自底层资产的运营收益，而不是发行主体的信用。这种“资产驱动”的模式，更加注重资产的价值和运营能力，也让投资者更加清楚地了解投资的风险和收益。

  3. Pre-REITs到公募REITs的“过渡桥梁”： 持有型不动产ABS的出现，为那些暂时无法满足公募REITs发行条件的资产，提供了一个过渡和培育的平台。通过发行持有型不动产ABS，这些资产可以提前获得市场认可和资金支持，并在运营过程中不断提升自身价值，最终具备上市成为公募REITs的条件。

持有型不动产ABS的结构：

持有型不动产ABS的结构相对简单，通常采用平层结构，即所有投资者享有同等的权利和义务。具体来说，发行主体将持有型不动产资产作为基础资产，设立专门的资产支持专项计划，并通过发行ABS的方式向投资者募集资金。投资者则通过持有ABS份额，分享底层资产的运营收益。

持有型不动产ABS的市场前景：

  • 盘活存量资产： 持有型不动产ABS能够有效盘活存量资产，为房地产市场注入新的活力。

  • 拓宽融资渠道： 持有型不动产ABS为企业提供了新的融资渠道，能够有效缓解企业的资金压力，支持企业发展。

  • 促进实体经济发展： 持有型不动产ABS能够将资金引导到实体经济领域，支持实体经济发展，促进经济结构调整。

持有型不动产ABS的发展趋势：

  • 常态化发行： 随着市场对持有型不动产ABS的认知不断加深，其发行将逐渐常态化。

  • 产品创新： 未来将出现更多类型的持有型不动产ABS产品，以满足不同投资者的需求。

  • 市场规模扩大： 随着发行规模的扩大，持有型不动产ABS的市场规模将不断增长，成为资产证券化市场的重要组成部分。

持有型不动产ABS的常见问题解答

1. 持有型不动产ABS的风险有哪些？

持有型不动产ABS的风险主要包括：

  • 资产风险： 底层资产的质量和运营能力直接影响投资者的收益，如果资产出现问题，投资者的收益将会受到影响。

  • 市场风险： 市场利率、租金水平等因素的变化，也会对投资者的收益产生影响。

  • 流动性风险： 持有型不动产ABS的流动性通常低于公募REITs，投资者在退出时可能需要面临一定的折价。

2. 如何选择持有型不动产ABS？

选择持有型不动产ABS需要考虑以下因素：

  • 资产质量： 选择底层资产质量较高、运营状况良好的项目。

  • 收益率： 选择收益率合理、风险可控的项目。

  • 流动性： 选择流动性相对较好的项目，以方便退出。

  • 发行主体： 选择信誉良好、运营经验丰富的发行主体。

3. 持有型不动产ABS适合哪些投资者？

持有型不动产ABS适合风险偏好适中、追求长期稳健收益的投资者，例如：

  • 机构投资者： 保险公司、养老基金、信托公司等。

  • 高净值个人投资者： 拥有较高风险承受能力和投资经验的个人投资者。

4. 持有型不动产ABS与公募REITs的区别？

持有型不动产ABS与公募REITs的主要区别在于：

| 特征 | 持有型不动产ABS | 公募REITs |

|---|---|---|

| 发行主体 | 资产管理公司、银行、信托公司等 | REITs基金管理公司 |

| 发行门槛 | 相对较低 | 相对较高 |

| 产品结构 | 平层结构 | 优先劣后结构 |

| 流动性 | 相对较低 | 相对较高 |

| 监管要求 | 相对宽松 | 相对严格 |

5. 持有型不动产ABS的未来发展方向？

持有型不动产ABS的未来发展方向将着重于：

  • 产品创新： 开发更多类型的持有型不动产ABS产品，以满足不同投资者的需求。

  • 市场规模扩大： 不断扩大发行规模，提升市场影响力。

  • 监管完善： 加强监管，规范市场发展，提高市场透明度。

6. 持有型不动产ABS对投资者的意义？

持有型不动产ABS为投资者提供了参与资产证券化的新途径，能够分享优质不动产资产的稳健收益，同时也为投资者提供了分散投资风险的机会。

结论

持有型不动产ABS作为REITs市场的重要补充，为资产证券化市场注入了新的活力，为盘活存量资产、拓宽融资渠道、促进实体经济发展提供了新的可能。未来，随着市场不断发展和完善，持有型不动产ABS将迎来更加广阔的发展空间，成为资产证券化市场的重要组成部分。

免责声明： 本文仅供参考，不构成投资建议。投资有风险，入市需谨慎。